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德银警告:到2019年中期香港房价将下跌15%

2018-12-16 11:12
作者:朱宝
来源: 第一财经
编辑:东方财富网

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【德银警告:到2019年中期香港房价将下跌15%】在始于9月底的加息周期里,房租的收入无法支撑房贷利率的上升,而之前内地热钱流入香港的趋势,随着市场环境的变化亦在发生逆转,香港房市正步入一个漫长的冬季。(第一财经)
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  在始于9月底的加息周期里,房租的收入无法支撑房贷利率的上升,而之前内地热钱流入香港的趋势,随着市场环境的变化亦在发生逆转,香港房市正步入一个漫长的冬季。

  2018-12-16,家住香港新界北区上水的黄敏刚从日本旅行回来。和往常一样,他需要穿过遍布药妆、珠宝和手表的商业街区,才能回到家。

  黄敏居住的地方被香港人称为“小香港”片区,这里的商业氛围与香港的铜锣湾有点像。多年来,这里是内地消费者常去淘货的地方。但最近,他注意到一个现象,周围的一些中介行开始纷纷倒闭,门面被重新装修,换成了其他铺面。

  作为香港新城曾经的电台主播,黄敏一直关注香港房地产行业的变化,他本人现在也在一家地产公司做高管。所以自家附近的变化让他感觉到,香港的房地产行业正在发生变化。

  “香港房地产市场正在进入观望期。香港居民买房有个特点,就是买涨不买跌。这是他们把毕生积蓄放进去存起来保值的重要方式之一。”黄敏对《第一财经周刊》说,“2018年全年上涨了大约20%,而当前可能下跌了大约10%,暂时还没有跌回年初。”

  黄敏的感觉得到了德意志银行的证实。

  12月9日,《财新》杂志引述德银发布的警告称,2019年香港经济恐陷入衰退,受楼市降温的影响,预计到2019年中期,香港房价将下跌15%。

  这不是德银第一次对香港的楼市表达悲观态度。2016年年中,德银就曾发表研究报告预测,到2018年年中,香港楼价将下跌35%,当时它认为,届时,这会成为放宽楼市管制的最佳时机。

  之后的2017年年中,鉴于“香港人口结构的变化可能为行业前景蒙上阴影,降低住房需求,而同时香港政府正在增加土地供应量”的因素,德银大幅减小了2018年到2021年的房价预期,并预计到2026年,香港房屋空置率将上升至9%,平均销售价格下降48%。

  尽管德银最近的预测相比2016年数据乐观了些,但一些迹象表明,香港的楼市可能真的正步入冬天。

  香港土地注册处的数据显示,香港2018年11月住宅销售约2600套,同比下跌超过50%。与这一数据相对应的成交额,同比下跌超过51%——11月香港住宅的销售量与销售额,同比都出现了腰斩。

  公开资料引述美联物业的数据显示,同月香港新住宅的销售量下跌到了2016年第一季度以来的最低水平,且从2018年9月至11月连月下跌,连环受挫,均与上月相比下跌超过一半。

  中原城市领先指数显示,香港2018年11月的房价环比下跌超过3.4%,且连续两个月下跌,是2016年以来的第一次连续下跌。

  独立经济学家谢国忠对此更加悲观。在接受《第一财经周刊》采访时,他表示香港楼市不仅是进入了冬天,更是进入了冰川期。他预计到明年底,最悲观的情形是,香港楼市的下跌幅度可能达20%至30%。而这一轮调整期可能长达五年,或者更长。那时回过头来看,一些极端情况相对于2018年这个拐点,跌幅可能达到70%。

  对于经历过香港房地产“好时候”的黄敏来说,对此亦有相似感受。

  2004年,黄敏大学毕业,在香港的房地产中介公司做过一段时间,那时,身处香港房地产行业的他觉得香港的房地产市场只能用“有多旺,而不是旺不旺”来形容,这种趋势一直持续到2018年的12月他从日本回来后。

  2007年,黄敏在香港新界上水买了房,当时的价格算成人民币大约为6万元/平方米,而现在,这个价格大约上涨了3倍。目前,上水地区的房价大约在14万至30万元/平方米。

  “当时只要付了三成首付后,房子根本不愁租,租金可以供楼。香港有一个漫长的低息时期。”黄敏说。

  在香港,低收入阶层如果买不起房,可以申请租住房租比较低的香港公屋,也就是保障房,中间阶层在能买房前则通常会通过市场化的方式租房。

  黄敏的房子正是提供给了这样的中间阶层。黄敏记得,当时他买的房子月供约为4000元,房租则是月供的3倍。

  而香港房地产中介的薪酬较低,基本是拿香港的最低工资,收入的很大一部分,来源于收取买卖双方的中介费。无论是卖什么样的房子,只要有成交额,他们的收入就会比较可观。

  然而,香港的潜在“买房者”从2018年10月开始呈现观望态度,这让一些房地产中介的成交量降到冰点,依靠中介费作为收入的中介们没有了主要收入来源,很多房地产中介的老板为了降低损失,索性关掉了中介行。

  “导火索就是加息周期。”谢国忠说。

  2018-12-16,香港汇丰银行宣布,从次日起,在香港提高港元、美元、人民币定期存款利率,作为香港最主要的商业银行之一,汇丰的举动具有代表性,市场预估,香港自此开启新一轮加息周期。

  而9月27日,继香港金管局宣布上调贴现窗基本利率25个基点后,香港主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中国银行(香港)都宣布上调港元最优惠贷款利率(Prime Rate,简称P息),这是香港从2006年来,首次上调最优惠利率,也就是说,过去超过10年的超低息环境终结。

  也正是源于在这一加息周期里,房租的收入无法支撑房贷利率的上升,而之前内地热钱流入香港的趋势随着市场环境的变化亦在发生逆转——这是过去支撑香港楼市上升的重要因素——谢国忠才做出了香港中档楼盘的楼价在这一调整期结束时,可能下跌超过50%,极端时可能达70%的判断。

  谢国忠曾在上个周期精准预测了香港楼市的惨跌。香港楼市上一轮的调整期从1997年开始,持续到1999年后有些微回调。之后一直下跌到2003年达到最低点。而达到阶段性底部后,香港楼市出现回升,直到2018年。

  香港目前的平均房租大约是上海的3倍,但如果算上这轮加息周期的加息额,将使得香港的房租收入急速下滑。从上一轮香港楼市调整的情况来看,在房租收入急速下滑的过程中,供楼的香港人可能会继续持有物业,直到出现断供,或者出现抛售潮。

  “房租的下跌,降低了香港居民炒房的可能性。香港楼市会进入漫长的熊市。”谢国忠说。

  黄敏比谢国忠稍微乐观一点。

  “加息周期是否会逆转,比如暂停加息的步伐,可能成为香港房地产市场再次转好的一个可能。”黄敏说,“不少香港人手里有钱,他们在密切关注着这个市场的变化。”

  一个趋势是,粤港澳大湾区日渐便利的交通,以及这一区域内相对低廉的房价,可能会吸引更多的香港市民到内地买房,比如广州、东莞、中山和深圳等地,香港与内地居民在工作和生活中将有更多的往来与融合。

  而这也从另一个角度佐证了,对于香港房地产市场而言,Winter is coming。

(应采访对象要求,黄敏为化名)

(文章来源:第一财经)

(责任编辑:DF318)

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